[서울시소식] 공유오피스의 형성 배경과 역사

공유경제 시장은 ICT 기술의 발달과 소비에 대한 인식 변화로 경제, 사회적 트렌드로 자리 잡고 있으며, 부동산 시장에는 물리적 공간에 변화를 가져왔다. 공유경제의 발달은 업무 의식 변화를 가져왔고, 시간과 공간을 탄력적으로 이용하는 사람들이 늘어나게 하였다. 국내에서 공유 경제 확산을 바탕으로 한 부동산 시장의 변화 양상이 나타나고 있는데 공유오피스가 대표적인 예이다. 공유오피스는 일정한 크기의 오피스 공간을 업무공간과 공용공간으로 구분하여, 업무공간은 1인실부터 다인실까지 다양하게 나누고 공용공간에는 OA실이나 리셉션&로비, 회의실 등의 공간을 두는 사무실을 말한다. 


<공유오피스 전경. 사진출처 : 경향신문>

보통 건물을 임대하여 재임대하는 전대 형식으로 계약을 맺는다. 공유오피스는 벤처기업과 스타트업, 서비스드 오피스(Serviced Office)의 증가, 코워킹의 활성화 등을 토대로 하여 급격하게 성장하고 있으며, 임대료 등의 고정비를 줄이기 위해 사무실의 규모를 축소할 필요성이 생기면서 새로운 형태의 오피스 형태가 시장이 나타나게 된 것이다. 또한 1인 기업과 소규모 기업이 가지는 소통과 집중력의 부재, 소외감 등의 문제를 해결하는 대안으로도 부각되고 있다. 

공유오피스 입주사들에게는 업무 공간에 대한 유동성과 초기 인테리어 비용 절감, 낮은 임대료, 그 외 부가서비스들을 제공하였다. 1인 기업이나 스타트업을 창업하는 사람들에게는 소규모 사무실이 필요하며, 보통의 사무실들은 보증금과 임대료, 정액관리비, 실비관리비 등이 큰 부담으로 다가온다. 


<서비스드 오피스 전경. 사진출처 : 리더스경제>

공유오피스는 전용 평당 임대료는 다른 사무실보다 비싸지만, 큰 면적을 임대할 필요가 없어 총 임대료를 절감하는 효과를 가져온다. 또한 인테리어 구성이 되어 있기 때문에 초기에 인테리어 비용을 없앨 수 있으며, 단기적인 계약 3개월, 6개월, 1년 등이 가능하기 때문에 기존 사무실을 임대 계약하는 것보다 큰 이점으로 작용하고 있다. 그 외 부가 서비스들인 책상과 의자, 회의실, 사업자등록, 우편서비스, 관리비의 절감, 복합기의 사용, 커피 머신 등을 이용할 수 있기 때문에 사용자들은 컴퓨터나 노트북을 챙기면 사업을 준비하는 시간을 줄일 수 있어, 곧바로 업무에 집중할 수 있는 구조이다.

2008년 시작된 세계적인 경제 금융위기는 부동산 시장에도 악영향을 주었는데, 주요 업무지구 들의 만성적인 빌딩 공실이 그 중 하나다. 2010년부터 오피스 시장에서는 도심 내에 신규 빌딩의 공급과, 2013년도부터 공공기관들의 세종시 등의 지방 이전 경제 위기와 더불어 점점 높은 공실률을 고착화시키고 있다. 공유오피스는 만성적인 빌딩 공실 시장에서 하나의 대안으로 다가왔다. 임차수요가 제한적이고 신규 오피스 공급이 지속되는 상황에서 공유오피스는 새로운 임대 수요를 창출하며 빌딩의 공실을 해결하는데, 기존에 오피스 임대시장에 진입하지 못한 중·소규모 기업들의 수요를 투자용 오피스 임대 시장으로 유입할 수 있는 매개체가 되고 있다. 이런 과정에서 공유오피스 업체들은 대규모 면적에 대한 임대인의 공실 리스크를 해결해주고 있다. 장기적으로는 공유오피스의 입점은 임대인의 보유 자산의 가치를 상승시킨다. 


<패스트파이브. 사진출처 : 아웃스탠딩>

국내 오피스 투자시장은 장기적인 임대 안정성이 확보된 물건에 프리미엄이 높게 형성되어 있다. 리츠나 펀드 등의 간접투자시장의 운용기간이 확대되고 있는 추세와도 맞물린다. 이렇게 공유오 피스 업체들은 대규모 면적을 장기 계약함으로써, 임대인에게 운용 안정성을 주고 매각 가치의 상승에 일조하고 있다. 실제로 광화문에 위치한 더케이트윈타워가 마지막 남은 공실면적에 WeWork를 임차시킴으로써 평당 거래가 기준 최고가를 경신하였다. 
국내에서는 IMF가 공유오피스의 첫 등장에 영향을 주었는데 대규모 실직자들이 초기 자본을 들이지 않고 일할 수 있는 공간이 필요하였고, 이런 수요를 충족시키기 위해 90년대 말 르호봇 1호점이 설립되었다. 초창기 공유오피스의 시초였으며, 이후 리저스, TEC 등 글로벌 업체가 국내 임대 시장에 진출하면서 많은 해외 기업들이 국내 오피스에 원활한 임대 지원을 위해 도심과 강남의 프라임 오피스를 임대하면서 공유오피스 발달의 초석이 되었다. 공유오피스는 서비스드 오피스라는 이름으로도 많이 사용된다. 2000년대 전문직 종사자와 외국계 기업의 지점 등을 위하여 독립된 사무실, 가구, 사무비품, 회의실, 전화, 우편과 비서 서비스까지 제공하였다. 사람의 몸만 오면 곧바로 업무를 할 수 있었으나, 코워킹의 저변이 부족하여 국내 시장에서는 호응을 얻지 못하였다. 



최근 공유오피스는 코워킹 스페이스로 사용되는데, 2005년 브래드 노이버그(Brad Neuberg)가 샌프란시스코에서 ‘Hot Factory'를 구성하면서 시작되었다. 세 명의 엔지니어가 자신의 집을 낮 시간에 일반인에게 사용할 수 있는 열린 공간으로 제공한 물리적 공간을 공유한 첫 사례이다. 코워킹 스페이스의 공용 공간인 카페는 업무 영역의 공유를 통해 서로의 업무를 보완해주었고, 업무의 피로도를 풀어주는 refresh 역할을 해주었다. 또한 이 공간은 입주사들에게 정기적인 교육을 제공하거나, 이벤트를 통하여 서로의 네트워크를 쌓는 역할을 제공하고 있다. 코워킹 스페이스의 대표적인 국내 업체는 FastFive와 외국 업체 WeWork가 있다. FastFive는 2015년 남부터미널 지점이 개점하면서 처음 시작되었고, WeWork는 2010년 미국에서 처음 창업되어 국내에서는 2016년 강남역 홍우빌딩에 모습을 드러냈다. 현재 두 업체는 코워킹 스페이스의 특성을 띈 공유오피스의 선두 업체로써 자리 잡으며, 공실 해소에 효자 노릇을 하고 있다.